L’article L. 442-11 du Code de l’urbanisme vise en effet la modification des documents du lotissement, à l’initiative de l’autorité administrative, afin de les mettre en concordance avec la réglementation locale d’urbanisme. Cette faculté concerne notamment le cahier des charges du lotissement, document contractuel régissant les rapports entre les colotis.
La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR, a modifié cet article, en précisant notamment qu’est susceptible de mise en concordance le cahier des charges « qu’il soit approuvé ou non approuvé ».
C’est précisément cette formulation qui a fait l’objet d’une question prioritaire de constitutionnalité (QPC), transmise par le Conseil d’État par une décision du 12 mars 2025.
Les requérants reprochaient à ces dispositions de permettre à l’autorité administrative de modifier, sans l’accord des propriétaires colotis, les clauses contractuelles d’un cahier des charges, qui régissent les rapports de droit privés entre ces colotis. Il en résulterait ainsi une atteinte disproportionnée au droit de propriété ainsi qu’au droit au maintien des conventions légalement conclues.
Dans sa décision du 13 juin 2025, le Conseil constitutionnel toutefois a jugé ces dispositions conformes à la Constitution.
Si le Conseil constitutionnel affirme que le droit de propriété et la liberté contractuelle sont des libertés garanties par la Constitution (plus précisément par les articles 2, 4 et 17 de la DDHC de 1789), il rappelle également qu’il est loisible au législateur d’y porter atteinte, à condition que cette atteinte soit justifiée par un motif d’intérêt général et proportionnée à l’objectif poursuivi.
En ce qui concerne les dispositions visées par la QPC, le Conseil constitutionnel a considéré que celles-ci avaient pour objet de favoriser la densification des quartiers de lotissement et de permettre aux colotis de bénéficier de l’intégralité des droits à construire résultant de la réglementation d’urbanisme applicable, ce qui constitue un objectif d’intérêt général.
Il a par ailleurs considéré que les atteintes au droit de propriété et à la liberté contractuelle qui en découlent sont strictement encadrées et ne sont pas disproportionnées. En effet, la modification du cahier des charges ne portant que sur la mise en conformité avec le document d’urbanisme applicable, celle-ci n’a ni pour objet, ni pour effet de permettre la modification des clauses de nature contractuelle intéressant les seuls colotis.
Conclusion
Dans ces conditions, les dispositions contestées ne portent pas une atteinte disproportionnée à l’exercice du droit de propriété des colotis, au regard de l’objectif poursuivi, et ne méconnaissent pas davantage leur droit au maintien des conventions légalement conclues. L’article L. 442-11 du Code de l’urbanisme, dans sa rédaction issue de la loi ALUR, est donc conforme à la Constitution.
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