Promulguée le 18 août 2026, la loi pour une « montagne vivante et souveraine » assouplit plusieurs mécanismes issus de la loi « Montagne » n° 85-30 du 9 janvier 1985, texte fondateur qui visait à concilier développement économique local et protection de l’environnement montagnard, en encadrant notamment l’urbanisation afin d’éviter le mitage et de préserver les paysages naturels.
La principale évolution concerne le principe d’urbanisation en continuité, qui constitue depuis 1985 une règle centrale du droit de l’urbanisme en montagne. En principe, les constructions nouvelles doivent s’inscrire dans la continuité des bourgs, villages, hameaux ou groupes de constructions existants.
La loi du 18 août 2026 élargit d’abord les points d’ancrage à partir desquels une nouvelle urbanisation peut être admise. Jusqu’à présent, l’article L. 122-5 du Code de l’urbanisme visait les « groupes de constructions traditionnelles ou d’habitations existants ». La suppression des termes « traditionnelles ou d’habitations » permet désormais de prendre en compte un groupe de constructions existantes, quelle que soit la vocation des constructions qui le composent, ce qui permet notamment de prendre appui sur des groupes de constructions à vocation économique.
Le texte modifie également les modalités d’appréciation de la continuité entre le projet et le secteur déjà construit en intégrant expressément les constructions existantes, les caractéristiques de l’habitat local, les voies et réseaux ainsi que les coupures physiques séparant les espaces bâtis. Ainsi, en pratique, le nouvel article L. 122-5-1 du Code de l’urbanisme est susceptible de faciliter certains projets situés à proximité immédiate d’un secteur déjà urbanisé, y compris lorsque celui-ci en est séparé par une voie ou un élément naturel tel qu’un petit cours d’eau.
Par ailleurs, la loi ajoute une exception au principe de continuité (article L. 122-5 du Code de l’urbanisme). Jusqu’à présent, certaines opérations pouvaient être réalisées sur des bâtiments situés en discontinuité, sous réserve de leur adaptation, de leur réfection, de leur changement de destination ou de leur extension limitée.
La surélévation des bâtiments, qui n’était pas comprise dans ces exceptions, pouvait être assimilée à une extension classique par les juges. Désormais, la surélévation limitée d’un bâtiment existant est expressément autorisée, sous réserve toutefois de ne pas dénaturer le bâtiment d’origine, de respecter les règles de hauteur maximale et la réglementation relative aux toitures. Un projet visant à doubler la hauteur du bâtiment risquerait ainsi d’être requalifié en construction nouvelle, interdite si le bâtiment est à l’écart des constructions existantes.
La loi apporte également une évolution ciblée pour les communes de montagne riveraines d’un plan d’eau intérieur de plus de 1 000 hectares. Ces communes ont la particularité d’être soumises à la fois au régime de la loi « Montagne » et, en raison de la superficie du plan d’eau, à celui de la loi « Littoral » (loi n° 86-2 du 3 janvier 1986 relative à l’aménagement, la protection et la mise en valeur du littoral).
Pour ces seules communes, la loi du 18 août 2026 introduit une possibilité de modulation de l’application de la loi Littoral. Le nouvel article L. 122-1-1 du Code de l’urbanisme permet au schéma de cohérence territoriale (SCoT) de déterminer, au-delà de la bande littorale de 100 mètres et en fonction des caractéristiques locales, les secteurs dans lesquels les dispositions de la loi Littoral ne s’appliqueront pas.
La loi élargit également les possibilités de construire ou d’intervenir sur les espaces agricoles, pastoraux et forestiers mentionnés à l’article L. 122-10 du Code de l’urbanisme, en modifiant l’article L. 122-11 du même code.
Sont notamment mieux prises en compte certaines constructions nécessaires au pastoralisme et au stockage des productions agricoles. De nouvelles catégories d’installations liées aux activités agricoles peuvent également être autorisées, sous réserve de leur compatibilité avec l’activité agricole, pastorale ou forestière et de l’absence d’atteinte aux espaces naturels et aux paysages. Leur autorisation est soumise pour avis à la commission départementale de la préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers.
Enfin, les opérations portant sur les anciens chalets d’alpage et bâtiments d’estive sont facilitées : leur reconstruction est désormais envisageable même lorsque le bâtiment est réduit à l’état de ruine (article L. 122-11, 3° du Code de l’urbanisme).
Cette possibilité reste encadrée, notamment par l’exigence de préserver les caractéristiques essentielles de la construction antérieure et par une finalité de valorisation du patrimoine montagnard. Pour les bâtiments reconstruits à partir d’une ruine, le bâtiment ne peut être utilisé qu’à des fins d’activité pastorale ou de pratique de la randonnée, à l’exclusion de toute activité commerciale, et ne peut faire l’objet d’un changement de destination.
Conclusion
En définitive, la loi du 18 août 2026 assouplit les règles d’urbanisme en montagne, notamment en matière de continuité de l’urbanisation, d’espaces agricoles et pastoraux et d’anciens bâtiments d’estive. Elle permet également, pour certaines communes riveraines de grands plans d’eau, une modulation de l’application de la loi Littoral au-delà de la bande des 100 mètres.
Dans sa décision n° 2026-912 DC du 14 août 2026, le Conseil constitutionnel a déclaré conformes à la Constitution les modifications relatives à l’urbanisation en continuité et au régime applicable aux communes de montagne riveraines de grands plans d’eau. La décision ne porte toutefois que sur les dispositions dont il était saisi et ne constitue donc pas un examen général de l’ensemble de la loi.
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