La répartition de la taxe foncière dans les baux commerciaux revient au cœur de l’actualité législative. Entre la suppression d’une réforme attendue et le dépôt d’une nouvelle proposition de loi en janvier 2026, le cadre juridique reste mouvant et appelle à la vigilance des bailleurs commerciaux.
En effet, en droit positif, la taxe foncière est légalement due par le propriétaire du bien immobilier. Toutefois, en matière de baux commerciaux, le Code de commerce autorise depuis longtemps sa re facturation contractuelle au locataire, sous réserve du respect des règles issues de la loi Pinel et de son décret d’application.
En pratique, la taxe foncière est très majoritairement mise à la charge du preneur, soit directement, soit via les charges récupérables.
Cette imputation est parfois analysée comme un surloyer, venant s’ajouter à un loyer déjà indexé, dans un contexte de hausse continue des valeurs locatives et de pression économique sur les entreprises.
Le projet de loi de simplification de la vie économique n° 758, déposé le mercredi 18 juin 2025 prévoyait dans son article 8 ter la création d’un article L. 145-40-2 du Code de commerce, imposant au bailleur de supporter intégralement la taxe foncière (article 8 ter) :
« La taxe foncière mentionnée à l’article1380 du Code général des impôts est à la charge du bailleur et automatiquement acquittée par ce dernier »
Cette disposition marquait un changement de paradigme, en rattachant clairement la taxe foncière à la propriété du bien et non à son exploitation.
Toutefois, il résulte du rapport n°286 publié le 20 janvier 2026 que la commission mixte paritaire a supprimé cet article 8 ter.
La réforme annoncée n’a donc pas vu le jour, laissant subsister le régime contractuel actuel.
Cependant, quelques jours auparavant, le 13 janvier 2026, une proposition de loi visant àlimiter l’imputation de la taxe foncière au locataire dans les baux commerciaux était déposée à l’Assemblée nationale.
Cette proposition prévoit :
- que la taxe foncière ne pourrait être imputée au locataire qu’à hauteur de 50 % maximum,
- que cette limitation s’appliquerait aux baux conclus ou renouvelés après l’entrée en vigueur de la loi,
- et surtout que cette nouvelle répartition ne pourrait pas être compensée par une augmentation du loyer, y compris lors du renouvellement.
L’objectif affiché est clair : éviter que la réforme ne soit neutralisée contractuellement et assurer un partage effectif de la charge entre bailleur et preneur.
Conclusion
Ainsi, la conclusion ou le renouvellement d’un bail commercial en 2026 devra tenir compte d’une possible évolution du cadre légal affectant la répartition des charges. Les bailleurs devront donc être vigilants quant à l’évolution de cette proposition de loi.
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