Une commune ne conclut pas nécessairement un contrat administratif lorsqu’elle loue un local commercial
L’affaire concernait une commune ayant donné à bail un logement et un local commercial destiné à l’exploitation d’une activité de petite restauration, salon de thé et vente de produits du terroir.
À l’expiration du contrat conclu pour une durée de trois ans, la locataire s’était maintenue dans les lieux plusieurs mois avant de manifester son souhait de cesser son activité. Un litige est alors né quant à la qualification du contrat et aux droits dont pouvait se prévaloir l’exploitante.
La commune soutenait que le contrat constituait un contrat administratif, en raison de sa qualité de personne publique et de plusieurs stipulations qu’elle considérait comme des clauses exorbitantes du droit commun.
Le Tribunal judiciaire écarte cette analyse.
Le juge relève tout d’abord que le local litigieux ne relevait pas du domaine public communal. Si la commune produisait plusieurs documents relatifs à l’existence historique d’un « point multiservices » destiné à répondre à certains besoins de la population, le contrat conclu avec la locataire ne comportait plus aucune mission de service public particulière. Les activités autorisées relevaient exclusivement d’une exploitation commerciale classique et aucun aménagement indispensable à l’exécution d’un service public n’était démontré.
Le tribunal examine ensuite les clauses invoquées par la commune. Qu’il s’agisse des stipulations relatives aux travaux, aux assurances, à la clause résolutoire ou aux modalités de résiliation, aucune n’est regardée comme conférant à la collectivité des prérogatives étrangères au droit commun des relations contractuelles.
Le juge en déduit que le contrat constitue un bail de droit privé, relevant de la compétence du juge judiciaire.
Cette solution rappelle utilement qu’une personne publique peut agir comme n’importe quel propriétaire privé lorsqu’elle valorise son domaine privé. La qualification administrative d’un contrat ne se présume pas.
Le maintien du locataire dans les lieux peut faire naître un bail commercial
Le jugement présente également un intérêt pratique majeur concernant l’application de l’article L. 145-5 du Code de commerce.
Le contrat avait été conclu pour une durée de trois ans. Le tribunal retient qu’il s’agissait d’un bail dérogatoire, dès lors qu’il portait sur un local commercial dans lequel était exploitée une activité commerciale relevant du statut des baux commerciaux.
Or, à l’expiration du contrat, la locataire est demeurée dans les lieux au-delà du délai prévu par les textes sans que la commune n’engage de démarche pour mettre fin à cette occupation.
Le tribunal rappelle alors une règle classique mais parfois méconnue : lorsque le preneur demeure dans les lieux à l’issue d’un bail dérogatoire et qu’il est laissé en possession par le bailleur, il se forme automatiquement un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux.
Autrement dit, la collectivité a perdu le bénéfice de la précarité initialement recherchée.
Cette requalification emporte des conséquences importantes puisque le locataire bénéficie alors de l’ensemble des protections attachées au statut des baux commerciaux, notamment en matière de durée du bail, de renouvellement et de cession.
Pour les collectivités, cette décision constitue un rappel utile : à l’échéance d’un bail dérogatoire, une vigilance particulière doit être portée aux modalités de reprise des locaux afin d’éviter la naissance involontaire d’un bail commercial.
Le refus de reconnaître les droits du locataire peut engager la responsabilité de la collectivité
La seconde partie de la décision concerne la cession du fonds de commerce.
La locataire souhaitait mettre un terme à son activité et évoquait la possibilité d’une reprise de l’exploitation. La commune a toutefois considéré sa démarche comme une volonté de quitter les lieux et a engagé une procédure de sélection d’un nouveau locataire.
Le tribunal estime que cette analyse était erronée.
Dès lors qu’un bail commercial était né à compter du 1er janvier 2024, la locataire disposait du droit de céder son bail et son fonds de commerce dans les conditions prévues par le Code de commerce.
En intervenant directement dans le choix du futur occupant et en écartant toute possibilité de cession du fonds, la commune a privé l’exploitante d’une chance réelle de valoriser son activité.
Le juge retient donc l’existence d'une perte de chance de céder le fonds de commerce.
Toutefois, conformément aux principes applicables à la réparation de la perte de chance, l’indemnisation ne porte pas sur la totalité de la valeur du fonds mais seulement sur la probabilité de réalisation de l’opération.
Après avoir examiné les résultats économiques de l’entreprise et constaté la dégradation progressive de son activité, le tribunal évalue la valeur du fonds à 4 835 euros puis fixe la perte de chance à 80 %, conduisant à l’allocation d’une indemnité de 3 868 euros.
Cette analyse rappelle que les collectivités doivent prendre en compte les droits attachés au statut des baux commerciaux lorsqu’elles gèrent leur patrimoine privé. Une méconnaissance de ces règles peut engager leur responsabilité et conduire à une indemnisation du locataire.
Conclusion
Pour les personnes publiques qui valorisent leur domaine privé, une gestion rigoureuse de l’échéance des conventions d’occupation et des baux commerciaux demeure indispensable afin de sécuriser juridiquement l’exploitation de leurs locaux.
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