Par un arrêt en date du 8 janvier 2016 (Cass., civ. 2, 8 janvier 2026, n° 24-22.726),publié au bulletin, la Cour de cassation est venue trancher un sujet relatif à l’administration de la preuve d’un terrain à bâtir dans le cadre d’un litige sur une fixation judiciaire d’une indemnité d’expropriation.
Pour rappel, la qualification de terrain à bâtir est réservée aux terrains répondant aux deux conditions cumulatives prévues à l’article L. 322-3 du Code de l’expropriation :
- d’une part, le terrain doit se situer dans un secteur désigné comme constructible par un plan local d’urbanisme ;
- d’autre part, il doit être desservi par une voie d’accès, un réseau électronique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains.
Dans l’affaire en litige, en raison de l’aménagement d’une zone d’aménagement concerté, la commune expropriante avait saisi le juge de l’expropriation, et un débat s’était engagé sur l’identification ou non d’un terrain à bâtir, en vue de justifier la valorisation du bien exproprié.
La cour d’appel de Lyon a retenu que la charge de la preuve de l’absence de terrain à bâtir pesait sur la commune expropriante (CA Lyon, 22 octobre 2024, n° 23/05237).
La commune de Gleizé a formé un pourvoi en cassation, en soutenant qu’il n’appartenait pas à l’expropriant d’établir que le bien ne relevait pas de la qualification de terrain à bâtir, mais que c’était au contraire à l’exproprié de justifier d’une telle qualification au sens de l’article L. 322-3 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.
Toutefois, jusqu’à l’intervention de l’arrêt de la Cour de cassation, les décisions de justice rendues par les juridictions du fond divergeaient sur la question de la charge de la preuve. Contrairement à la position retenue par la cour d’appel de Lyon dans cette affaire, d’autres cours d’appel, à l’instar de celle de Caen, estimaient que la charge de la preuve du terrain à bâtir incombait à l’exproprié (CA Caen, 26 juin 2024, n° 23/01122).
La deuxième chambre civile de la Cour de cassation a donc tranché le débat, en rejetant le pourvoi : elle considère ainsi qu’en sa qualité de « responsable de l’aménagement » de la zone et étant la seule ayant en « possession des informations issues du dossier visé à l’article R. 112-5 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique », l’autorité expropriante se trouve être la « seule à même de rapporter des éléments de preuves concrets sur l’existence, la configuration et la capacité suffisante de ces réseaux au regard de la zone ».
Conclusion
Cet arrêt de la Cour de cassation vient sécuriser la position de l’exproprié sur la qualification de terrain à bâtir. C’est donc à l’expropriant qu’incombe la charge de démontrer notamment que le bien exproprié n’est pas desservi par les réseaux publics et/ou par une voie d’accès.
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