Par un avis du 30 mars 2026 (CE, 30 mars 2026, n° 510664), le Conseil d’État a apporté des précisions attendues quant aux conséquences d’un avis défavorable de l’ABF dans le cadre d’une demande de permis unique.
Pour rappel, le mécanisme du permis unique correspond à un permis de construire valant permis de démolir, dont le régime est prévu par l’article L. 451-1 du Code de l’urbanisme. Ce dispositif permet au pétitionnaire de déposer une demande unique, instruite de manière commune, donnant lieu à une décision administrative unique. Toutefois, cette unité procédurale ne remet pas en cause la nature des autorisations délivrées, qui conservent des effets juridiques distincts.
Dans ce cadre, le Conseil d’État rappelle une règle essentielle : lorsque l’administration entend refuser l’autorisation de démolir, elle ne peut pas se fonder sur ce seul refus pour rejeter la demande dans son ensemble. Elle doit, au contraire, statuer également sur la demande en tant que permis de construire, qui peut être délivré indépendamment de l’autorisation de démolir.
En l’espèce, le tribunal administratif de Nice, saisi d’un recours pour excès de pouvoir formé par le préfet contre un arrêté du 11 juillet 2024 portant permis de construire valant permis de démolir dans un site inscrit, a transmis plusieurs questions au Conseil d’État sur le fondement de l’article L. 113-1 du Code de justice administrative (TA Nice, 11 décembre 2025, n° 2406443).
Le Conseil d’État précise, en premier lieu, que le permis de construire délivré sur le fondement de l’article L. 451-1 du Code de l’urbanisme, lorsqu’il autorise également la démolition dans un site inscrit, ne peut intervenir qu’avec l’accord exprès de l’ABF, portant soit sur l’opération dans son ensemble, soit au moins sur le projet de démolition.
En second lieu, et surtout, il clarifie la portée juridique de l’avis de l’ABF. Celui-ci doit être regardé comme portant sur l’ensemble de l’opération, mais il ne lie l’administration qu’en ce qui concerne la démolition. Le Conseil d’État énonce ainsi que, lorsque l’avis de l’ABF est défavorable – qu’il vise l’ensemble du projet ou uniquement la démolition –, il fait obstacle à la seule autorisation de démolir, sans empêcher l’examen du volet construction.
Il en résulte que l’autorité administrative peut, malgré un avis défavorable de l’ABF sur la démolition, délivrer le permis de construire, à la condition de préciser expressément que celui-ci n’autorise pas la démolition.
Cette solution consacre de manière explicite la dissociabilité fonctionnelle des deux volets du permis unique. Elle impose à l’administration une analyse distincte de chaque composante du projet, même en présence d’un avis défavorable de l’ABF.
Conclusion
Cet avis du Conseil d’État sécurise le régime du permis de construire valant permis de démolir en site inscrit. Il confirme que l’avis défavorable de l’ABF, s’il s’impose pour la démolition, ne fait pas obstacle à la délivrance du permis de construire. La décision consacre ainsi une dissociation claire des effets juridiques des deux autorisations, malgré l’unicité de la demande.
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