Par un arrêt du 13 février 2026 (CE, 13 février 2026, n° 501671), le Conseil d’État est venu préciser les conditions dans lesquelles le troisième alinéa de l’article R. 151-21 du Code de l’urbanisme permet d’apprécier un projet à l’échelle du lot.
Pour rappel, en matière de lotissement, le régime juridique applicable comporte des règles spécifiques, dont celle prévue par ce troisième alinéa. Ces dispositions prévoient que le projet doit, en principe, être apprécié au regard de l’ensemble des règles du PLU, sauf si « le règlement de ce plan s’y oppose ».
En l’espèce, le litige portait sur un permis de construire délivré sur un lot détaché d’une parcelle ayant précédemment fait l’objet d’un permis d’aménager. Les requérants soutenaient que les règles du PLU applicables à la demande de permis de construire devaient être appréciées à l’échelle de la parcelle d’origine et non à celle du lot.
Par un jugement du 17 décembre 2024 (TA Marseille, 17 décembre 2024, n° 2204657), le tribunal administratif de Marseille a rejeté la demande d’annulation en considérant que, compte tenu de l’achèvement des travaux du lotissement, le régime du lotissement était applicable. Dès lors, les règles du PLU devaient être appréciées à l’échelle du lot.
Au visa de l’article L. 442-1 du Code de l’urbanisme, qui définit le lotissement comme « la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière », le Conseil d’État annule ce jugement. Il précise que le troisième alinéa de l’article R. 151-21 du Code de l’urbanisme ne peut s’appliquer à un permis de construire délivré dans un lotissement qu’à la condition que « le transfert de propriété ou de jouissance d’au moins un des lots du lotissement ait été acté à la date de délivrance du permis de construire », même si ce transfert est soumis à une condition suspensive.
Cette condition n’étant pas remplie en l’espèce, l’appréciation des règles du PLU devait se faire à l’échelle de l’unité foncière d’origine.
Conclusion
Par cet arrêt, le Conseil d’État précise que l’application du régime prévu au troisième alinéa de l’article R. 151-21 du Code de l’urbanisme suppose qu’un transfert de propriété ou de jouissance d’au moins un lot soit intervenu à la date de délivrance du permis de construire.
Ce n’est qu’à cette condition que le permis peut être regardé comme s’inscrivant dans un lotissement et que les règles du PLU peuvent être appréciées à l’échelle du lot.
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