Par un arrêt du 31 mars 2026 (CE, 31 mars 2026, n° 494252), le Conseil d’État est venu préciser les modalités de mise en œuvre du mécanisme de régularisation des autorisations d’urbanisme par le juge administratif.
Pour rappel, l’article L. 600-5-1 du Code de l’urbanisme permet au juge administratif, saisi d’un recours contre une autorisation d’urbanisme, de surseoir à statuer afin de permettre la régularisation d’un vice entachant cette autorisation. À cette fin, il invite les parties à présenter leurs observations et fixe un délai pour qu’une mesure de régularisation intervienne.
En l’espèce, un permis de construire portant sur une maison et une piscine avait été délivré par arrêté du 22 juillet 2020. Ce permis avait été contesté par des voisins dans le cadre d’un recours pour excès de pouvoir. Toutefois, en cours d'instance, a été approuvé un PLU en substitution du plan d'occupation des sols applicable à la date de délivrance du permis, impliquant le passage du terrain d'assiette du projet d'une zone constructible à une zone inconstructible.
Par un jugement du 18 janvier 2024 (TA Nice, n° 2100097), le tribunal administratif a annulé le permis, en retenant un défaut d'insertion du projet dans le paysage lointain et une méconnaissance des dispositions de l'article NB 11 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune imposant d'enduire les façades si elles ne sont pas réalisées en pierre du pays. Le Tribunal a considéré que les deux vices retenus n'étaient pas susceptibles de faire l'objet d'une mesure de régularisation sur le fondement de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme en se fondant sur la circonstance que le terrain d’assiette était devenu inconstructible à la date à laquelle il statuait.
La commune ainsi que les bénéficiaires du permis ont alors formé un pourvoi en cassation.
Le Conseil d’État a censuré le raisonnement du Tribunal en venant rappeler que, dans le cadre de la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1 du Code de l'urbanisme, le juge doit se placer à la date à laquelle il statue pour apprécier la possibilité d’une régularisation. Surtout, cette appréciation doit être conduite au regard des seules règles applicables au vice relevé, et non au regard de l’ensemble des évolutions du document d’urbanisme, "eu égard aux droits que le bénéficiaire d'une autorisation d'urbanisme tient de cette autorisation aussi longtemps qu'elle produit ses effets". Dès lors, le tribunal administratif a commis une erreur de droit en déduisant l’impossibilité de régulariser le permis de construire de la seule circonstance que le terrain était devenu inconstructible, sans vérifier si le vice identifié pouvait faire l’objet d’une régularisation au regard des règles pertinentes.
Conclusion
Cet arrêt apporte une précision importante sur le régime de la régularisation des autorisations d’urbanisme. Il confirme que le juge administratif doit adopter une approche ciblée, centrée sur le vice en cause, et apprécier la possibilité de régularisation à la date à laquelle il statue. Il en résulte que dans l'hypothèse où le terrain devient entretemps inconstructible par suite de l'approbation d'un nouveau document d'urbanisme, cela ne suffit pas à faire obstacle à une régularisation, dès lors que celle-ci demeure juridiquement possible au regard des règles applicables, tenant au vice relevé.
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