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Par un arrêt du 25 mars 2026 (CE, 25 mars 2026, n° 504317), le Conseil d’État précise que la légalité d’une décision de préemption ne saurait être subordonnée à la démonstration d’une réalisation certaine du projet dans un délai raisonnable.
En l’espèce, l’Établissement public foncier d’Île-de-France (EPFIF) avait exercé son droit de préemption en vue d’acquérir une parcelle destinée à la réalisation d’un immeuble collectif de cinquante-deux logements, comprenant notamment des logements sociaux. Cette parcelle s’inscrivait dans un îlot plus vaste, composé de sept autres unités foncières également nécessaires à la réalisation du projet.
Pour rappel, aux termes de l’article L. 210-1 du Code de l’urbanisme, toute décision de préemption doit mentionner l’objet pour lequel ce droit est exercé. Cet objet doit correspondre aux actions ou opérations d’aménagement mentionnées à l’article L. 300-1 du même code. La décision peut, le cas échéant, se référer aux motivations générales de l’acte instituant la zone, notamment lorsqu’elle poursuit un objectif de constitution de réserves foncières.
Selon une jurisprudence constante, le Conseil d’État considère que le titulaire du droit de préemption doit être en mesure de justifier de la réalité d’un projet d’aménagement, sans que les caractéristiques précises de celui-ci soient entièrement définies à la date de la décision (CE, 7 mars 2008, n° 288371).
En l’espèce, saisi par les acquéreurs évincés, le tribunal administratif de Melun avait annulé la décision de préemption et enjoint à l’EPFIF de leur proposer l’acquisition du bien.
La cour administrative d’appel de Paris avait confirmé ce jugement, en relevant qu’à la date de la décision litigieuse, une seule des sept autres parcelles nécessaires avait été acquise. Elle en avait déduit que l’EPFIF ne justifiait pas de la réalité du projet de manière certaine et dans un délai raisonnable.
Le Conseil d’État censure cette analyse.
Il rappelle que le contrôle du juge doit uniquement porter sur la réalité du projet d’aménagement à la date de la décision de préemption, sans qu’il y ait lieu d’apprécier les conditions de sa réalisation effective, notamment son calendrier ou la maîtrise foncière complète de l’opération. La circonstance que le projet suppose l’acquisition préalable d’autres parcelles, ou que sa mise en œuvre ne soit pas immédiatement certaine, est à cet égard sans incidence.
En exigeant la démonstration d’un projet réalisable « dans un délai raisonnable », la cour administrative d’appel de Paris a ainsi ajouté une condition non prévue par les textes ni par la jurisprudence, commettant une erreur de droit.
Le Conseil d’État annule en conséquence l’arrêt et renvoie l’affaire devant la cour administrative d’appel de Paris afin qu’elle statue à nouveau dans le respect de cette interprétation.
Conclusion
Le Conseil d’État confirme une lecture souple du droit de préemption urbain.
Seule la réalité du projet compte, indépendamment de son calendrier.
Cette décision sécurise les stratégies foncières des personnes publiques, notamment dans les opérations d’aménagement nécessitant des acquisitions progressives.
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