Après son adoption en première lecture par le Sénat le 20 janvier dernier, une nouvelle proposition de loi dite « CHOC » est en cours d'examen par la commission des affaires économiques de l’Assemblée nationale.
En premier lieu, la proposition de loi entend faciliter l’acquisition par les collectivités territoriales de certains biens sans maître, en l’occurrence ceux figurant à l’actif d’une succession pour laquelle aucun successible ne s’est présenté, en passant la durée de trente à quinze ans, en précisant que cela « ne fait pas obstacle à l’application des règles de droit civil relatives à la prescription ». Cette mesure, déjà prévue par la loi de simplification du droit de l’urbanisme et du logement, avait été toutefois censurée par le Conseil constitutionnel, qui avait considéré qu’elle constituait un cavalier législatif contraire à la Constitution dans sa décision du 20 novembre 2025 (CC, 20 novembre 2025, n° 2025-896 DC).
La proposition de loi prévoit également, pour ces mêmes biens sans maître, que « la propriété communale est opposable aux tiers dès la publication au recueil des actes administratifs de la commune de la délibération municipale constatant ce transfert de propriété ou dès la publication au service de publicité foncière d’un acte déclaratif authentique constatant la prise de possession ».
En outre, il est énoncé pour l’ensemble des biens sans maître que « l’administration fiscale transmet au maire ou au président de l’établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre, à leur demande, les informations nécessaires à la mise en œuvre de la procédure d’acquisition ».
Pour finir sur ce premier point, il est prévu que cette réforme s’appliquerait aux biens dont les successions ont été ouvertes à compter du 1er janvier 2007. Cela signifie qu’un nombre significatif de biens non éligibles aujourd’hui à la procédure de biens sans maître pourraient être intégrés de plein droit dans le patrimoine communal ou, à défaut, intercommunal, à la date d’entrée en vigueur de la loi.
En deuxième lieu, tirant le constat selon lequel les prix du foncier ont presque triplé entre 2000 et 2020, le législateur propose d’instaurer une expérimentation de sept ans élargissant l’objet du recours au droit de préemption urbain, en vue de permettre désormais « la régulation des marchés du foncier et de l’immobilier bâti, lorsque les caractéristiques de ces derniers sont de nature à compromettre la réalisation des objectifs en matière d’accès au logement ou de mixité sociale ». Un tel objet pour l’exercice du droit de préemption est actuellement considéré comme illégal par le juge administratif (CAA Versailles, 5 octobre 2017, n° 16VE02954).
En troisième et dernier lieu, la proposition de loi envisage d'assouplir les objectifs de la loi SRU du 13 décembre 2000, laquelle impose aux communes d’atteindre un taux de logements sociaux représentant 25 % du parc locatif ou de 20 % dans les communes n’étant pas en zone tendue.
Ainsi pour les communes nouvelles, la proposition de loi abaisse le taux obligatoire de construction de logements sociaux à 20 % pour les communes nouvelles constituées exclusivement de communes déléguées dont la population est inférieure à 3 500 habitants pour chacune d’elles, lorsque la commune nouvelle ne comporte qu’un seul bourg-centre.
Mais surtout, il est envisagé la possibilité pour les communes dont le taux de logements sociaux au 1er janvier de l’année précédant la période triennale est supérieur à 12,5 % (si le taux applicable est de 25 %) ou 10 % (si le taux applicable est de 20 %) de réaliser une fraction de leur objectif, qui ne peut excéder 25 %, par la réalisation de logements locatifs intermédiaires.
Conclusion
Après l’adoption de la loi de simplification du droit de l’urbanisme et du logement du 26 novembre 2025, la proposition de loi CHOC vient pleinement s’inscrire dans le mouvement à l’œuvre depuis plusieurs mois, tendant à impulser une politique de reprise active des constructions, mais elle est susceptible de créer un mouvement de balancier inverse, par rapport à celui issu de la loi Climat et résilience adoptée le 22 août 2021, avec la trajectoire du ZAN.
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