Aux termes de l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme, lorsque le titulaire d’un certificat d’urbanisme dépose une demande de permis de construire dans les dix-huit mois suivant sa délivrance, sa demande est examinée au regard des règles applicables à la date de délivrance du certificat.
Cette cristallisation des règles n’est toutefois pas absolue. Elle concerne les dispositions d’urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et le régime des taxes et participations d’urbanisme. En revanche, les dispositions nouvelles relatives à la sécurité ou à la salubrité publiques échappent à cette garantie (article L. 410-1 du code de l’urbanisme, alinéa 3).
Dans un arrêt du 1er octobre 2026, le Conseil d’État s’est prononcé sur l’application de ce mécanisme de cristallisation à l’obligation prévue par l’article L. 111-24 du code de l’urbanisme (CE, 1er octobre 2026, n° 503183).
Cet article s’applique lorsque le préfet a prononcé, sur le fondement de l’article L. 302-9-1 du code de la construction et de l’habitation, la carence d’une commune dans le respect de ses obligations de production de logements sociaux. L’arrêté de carence déclenche l’application de l’obligation prévue à l’article L. 111-24 du code de l’urbanisme, selon laquelle « dans toute opération de construction d'immeubles collectifs de plus de douze logements ou de plus de 800 mètres carrés de surface de plancher, au moins 30 % des logements familiaux [doivent être] des logements locatifs sociaux ».
En l’espèce, le 21 mai 2023, le maire de la commune avait délivré un certificat d’urbanisme à une société. Postérieurement à ce certificat, le 15 décembre 2023, le préfet avait adopté un arrêté de carence, la commune n’ayant pas atteint les objectifs qui lui étaient assignés en matière de production de logements sociaux sur la période 2020-2022. Puis, le 6 février 2024, le maire de la commune avait opposé au titulaire du certificat un refus de permis de construire pour la réalisation de 82 logements.
Devant le tribunal administratif de Nice, saisi par le pétitionnaire, la commune demandait une substitution de motifs, tirée de ce que le projet de la société méconnaissait l’obligation résultant de l’article L. 111-24 du code de l’urbanisme. Cette demande a toutefois été rejetée par le tribunal, lequel a annulé la décision de refus de permis de construire et a enjoint au maire de délivrer le permis sollicité.
Le Conseil d’État, confirmant le jugement rendu en première instance, a jugé que la règle prévue par l’article L. 111-24 du code de l’urbanisme constitue une « disposition d’urbanisme » au sens de l’article L. 410-1 du même code. Elle n’était donc pas opposable à la demande de permis de construire déposée moins de dix-huit mois après la délivrance du certificat d’urbanisme, dès lors que l’arrêté de carence était intervenu postérieurement à cette délivrance.
Conclusion
La règle prévue par l’article L. 111-24 du code de l’urbanisme constitue une « disposition d’urbanisme » au sens de l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme et est, dès lors, soumise au mécanisme de cristallisation attaché au certificat d’urbanisme.
Ainsi, lorsque l’obligation prévue à l’article L. 111-24 du code de l’urbanisme devient applicable postérieurement à la délivrance du certificat d’urbanisme, elle ne peut être opposée à une demande de permis déposée dans les dix-huit mois suivant cette délivrance.
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