Cette décision apporte trois enseignements majeurs. Elle confirme d'abord qu'un bail commercial portant sur le domaine public est nul de nullité absolue. Elle précise ensuite que l'action en nullité est soumise à la prescription quinquennale de l'article 2224 du Code civil, laquelle court à compter du jour où le demandeur a connu ou aurait dû connaître l'illicéité du contrat. Enfin, elle rappelle que l'annulation rétroactive du contrat n'exclut pas les restitutions réciproques, y compris lorsque le bailleur n'était pas propriétaire du bien.
En l'espèce, un bail commercial avait été conclu en 2012 pour l'exploitation d'un restaurant situé à l'arrière d'une plage. Plusieurs années après la conclusion du contrat, le bailleur délivre un commandement de payer des loyers impayés. Le preneur et la société exploitante assignent alors le bailleur afin d'obtenir l'annulation du bail, au motif que le local était implanté sur une dépendance du domaine public.
La cour d'appel de Basse-Terre avait accueilli cette demande, annulé le bail, ordonné la restitution des loyers et refusé d'accorder au bailleur une indemnité d'occupation.
Saisie du pourvoi, la Cour de cassation valide l'essentiel du raisonnement des juges du fond, tout en censurant le refus d'indemniser le bailleur.
En premier lieu, la Haute juridiction rappelle un principe désormais constant : les dépendances du domaine public ne peuvent faire l'objet d'un bail commercial. Leur occupation relève exclusivement des règles de la domanialité publique, aujourd'hui codifiées dans le Code général de la propriété des personnes publiques (CG3P), notamment les articles L. 2122-1 et suivants, qui imposent la délivrance d'un titre d'occupation précaire et révocable.
Les parties ne peuvent donc pas, par leur seule volonté, choisir d'appliquer le statut protecteur des baux commerciaux à une dépendance du domaine public. Un tel contrat poursuit un objet juridiquement illicite et encourt, à ce titre, une nullité absolue.
Cette précision est importante. La Cour ne se contente pas de considérer le contrat comme inopposable au propriétaire public : elle affirme expressément que le bail est nul pour objet illicite, ce qui renforce la protection des règles de la domanialité publique, lesquelles présentent un caractère d'ordre public.
En deuxième lieu, l'arrêt apporte une clarification bienvenue sur la prescription de l'action en nullité.
Le bailleur soutenait que la nullité absolue devait être invoquée dans les cinq années suivant la conclusion du contrat.
La Cour de cassation rejette cette analyse.
Elle juge que l'article 2224 du Code civil est pleinement applicable aux actions en nullité fondées sur l'illicéité de l'objet du contrat. Dès lors, le délai de prescription ne court pas à compter de la signature du contrat, mais à compter du jour où le demandeur a connu ou aurait dû connaître l'illicéité de l'objet du contrat.
Cette solution présente un intérêt pratique majeur.
Dans de nombreux dossiers, l'identification précise du régime domanial d'un bien peut intervenir plusieurs années après la conclusion du contrat, notamment à l'occasion d'un contentieux, d'une opération foncière ou d'une vérification du titre de propriété. La Cour évite ainsi que la prescription fasse obstacle à une remise en conformité avec les règles protectrices du domaine public alors même que l'illicéité n'était pas immédiatement identifiable.
En troisième lieu, l'arrêt rappelle les conséquences de la rétroactivité de la nullité.
L'annulation d'un contrat a pour effet d'effacer rétroactivement celui-ci et de replacer les parties dans la situation qui était la leur avant sa conclusion.
La cour d'appel en avait déduit que le bailleur devait restituer les loyers perçus.
En revanche, elle avait refusé de lui reconnaître une indemnité d'occupation au motif qu'il n'était pas propriétaire du bien.
La Cour de cassation casse cette analyse.
Elle rappelle que les restitutions doivent être réciproques, même lorsque le contrat est annulé pour objet illicite.
Or, en l'espèce, le bailleur avait effectivement procuré au preneur la jouissance du local pendant plus de dix années. Cette prestation possède une valeur économique indépendante du droit de propriété.
Le bailleur est donc fondé à solliciter une indemnité correspondant à la valeur de cette jouissance, peu important qu'il ne soit pas propriétaire de la dépendance concernée.
Cette solution s'inscrit dans la logique générale du droit des restitutions : l'annulation du contrat ne doit pas conduire à un enrichissement injustifié d'une partie au détriment de l'autre.
Au-delà du litige, cette décision constitue un rappel particulièrement utile pour les personnes publiques, leurs établissements publics, mais également les opérateurs économiques occupant leur domaine.
Avant toute convention portant sur un bien susceptible d'appartenir au domaine public, il est indispensable de vérifier la qualification domaniale du bien. Une erreur sur ce point peut entraîner plusieurs années plus tard l'annulation du contrat, la remise en cause des flux financiers et l'ouverture d'importants contentieux indemnitaires.
Pour les collectivités territoriales, cette décision souligne également l'importance d'utiliser les titres d'occupation domaniale prévus par le CG3P, plutôt que de recourir à des qualifications contractuelles inspirées du droit privé incompatibles avec le régime de la domanialité publique.
Conclusion
Cette décision invite les personnes publiques comme les opérateurs économiques à faire preuve d'une vigilance particulière lors de la conclusion de conventions portant sur des biens susceptibles de relever du domaine public. La qualification du bien constitue un préalable indispensable : le recours à un bail commercial est exclu et ne peut être régularisé par la seule volonté des parties.
En pratique, les collectivités ont tout intérêt à sécuriser en amont leurs titres d'occupation, tandis que les occupants doivent vérifier le régime juridique applicable avant de développer une activité économique sur le domaine public. À défaut, ils s'exposent à l'annulation du contrat, à d'importantes conséquences financières liées aux restitutions et à un contentieux complexe plusieurs années après la conclusion de la convention.
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