Par un arrêt en date du 28 janvier 2026 (CE, 28 janvier 2026, n° 500730), le Conseil d’État est venu préciser que la légalité des exceptions aux règles générales dans un plan local d’urbanisme est conditionnée par un encadrement suffisant de ces dispositions « eu égard à leur portée ».
Pour rappel, selon l’article L. 152-3 du code de l’urbanisme, les règles définies par un PLU ne peuvent faire l’objet d’une dérogation que lorsqu’il s’agit :
• soit d’une des dérogations au plan local d’urbanisme prévues par la section du code relative à ces dernières ;
• soit d’une adaptation mineure rendue nécessaire par la nature du sol, la configuration des parcelles ou encore le caractère des constructions avoisinantes.
Dans l’affaire en litige, le préfet de la région Île-de-France avait délivré un permis de construire un immeuble de quatre étages destiné au logement du personnel pénitentiaire de la prison de la Santé.
Le projet était implanté en zone UG du PLU de Paris. L’article UG 10.1 relatif aux règles de hauteur disposait notamment que : « Les règles suivantes doivent en principe être observées : / – les constructions ne peuvent comporter plus de 3 niveaux (…) ».
Saisi par un syndicat de copropriétaires voisin du projet, le tribunal administratif de Paris a partiellement annulé l’arrêté en estimant que celui-ci méconnaissait les dispositions de l’article UG 10.1 relatives à la limitation de la hauteur des constructions (TA Paris, 19 novembre 2024, n° 2226018).
Le ministre de l’Aménagement du territoire et de la Décentralisation s’est alors pourvu en cassation, soutenant que les juges du fond avaient commis une erreur de droit en considérant que ces dispositions ne posaient qu’une règle générale dépourvue d’exceptions.
Le Conseil d’État rejette toutefois le pourvoi. Il estime que des dispositions prévoyant des exceptions aux règles du PLU ne peuvent être appliquées que si ces exceptions sont suffisamment encadrées au regard de leur portée. Or, en l’espèce, le PLU se bornait à indiquer que la règle de hauteur devait être respectée « en principe », sans prévoir aucun encadrement des exceptions susceptibles d’y être apportées. Ces dispositions doivent donc être regardées comme fixant une règle générale, sans possibilité d’y déroger.
Conclusion
Par cette décision, le Conseil d’État rappelle que les exceptions aux règles générales d’un plan local d’urbanisme ne peuvent être admises que si elles sont suffisamment encadrées. À défaut, elles sont dépourvues de portée normative et seule la règle de principe demeure applicable.
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